Erschließung von Grundstücken
Sobald ein Stück Land zu Bauland erklärt wird und bebaut werden soll, muss das Grundstück erschlossen werden. Erst nach der Erschließung kann eine Baugenehmigung für einen Neubau erteilt werden. Für jeden Bauherren auf einem bisher nicht bebauten Grundstück ist die Erschließung der erste Schritt auf dem Weg zum Bau des Eigenheims. Je nach Lage des Grundstücks und regionalen rechtlichen Regelungen variieren die Erschließungskosten stark. Als zukünftiger Bauherr sollten Sie sich vorab allgemein über öffentliche Erschließungskosten und Gepflogenheiten der jeweiligen Gemeinde informieren, um am Ende mit einem guten Gefühl in das Vorhaben „Bau des Wohntraums“ zu starten. Aber was bedeutet Erschließung des Grundstücks konkret?
Was gehört zur Erschließung eines Grundstücks?
Bei der Erschließung wird in zwei Bereiche unterschieden, die an der Grundstücksgrenze aufeinandertreffen. Bis zur Grundstücksgrenze handelt es sich um eine öffentliche Erschließung. Ab Grundstücksgrenze und bis zum konkreten Haus ist es die innere oder private Erschließung. Erst nach einer öffentlichen und privaten Erschließung handelt es sich um ein erschlossenes Grundstück.
Jeder dieser Erschließungen umfasst jeweils unterschiedliche Schritte. So muss ein Grundstück verkehrsmäßig erschlossen werden. Je nach Grundstückslage umfasst die Erschließung diverse Arbeiten im Bereich Straßenbau, -beleuchtung und Gehwege. Nach der Grundstücksgrenze sind befestigte Wege zum Haus beziehungsweise Garage oder Stellplatz notwendig. Schlussendlich muss das Grundstück vollständig zugänglich sein.
Technische Grundstückserschließung
Parallel läuft die technische Erschließung des Grundstücks, was bedeutet, dass das Grundstück an die Versorgungsnetzwerke (Wasser/ Abwasser, Strom, Gas, Internet, Telefon und Kabelfernsehen) angeschlossen wird.
Wichtig: Die Erschließung eines Grundstücks darf nur dann erfolgen, wenn es im Bebauungsplan der Kommune als Bauland ausgeschrieben wird.
Die Frage danach, wie eine Grundstückserschließung abläuft, hat individuelle Antworten. Die Arbeiten unterscheiden sich je nach Lage Ihres Grundstücks. Ist beispielsweise bereits ein Gehweg vorhanden, entfällt dieser Schritt bei der öffentlichen Erschließung. Sobald auf dem Grundstück eine Garage oder ein Stellplatz geplant wird, muss die Zuwegung bei der öffentlichen Erschließung passend geplant werden. Die technische Erschließung umfasst den Anschluss Ihres Grundstücks an:
- die Energieversorgung wie Erdwärme, Fernwärme, Gas und Strom
- das vorhandene Telekommunikationsnetz
- die Kanalisation, Ableitungssysteme von Regenwasser oder an die öffentlichen Versickerungsanlagen
- die örtliche Trink- und Löschwasserversorgung
Komplikationen und lange Wege treiben die öffentlichen Erschließungskosten in die Höhe. Vor der inneren Erschließung sollten einige Details rund um die baulichen Maßnahmen feststehen. Mindestens die Lage der Immobilie auf dem Grundstück, die Frage nach einer Garage, einem Stellplatz oder Carport sollten geklärt sein. Je nach Grundstücksgröße sollten auch weitere Gebäude mit Strom und Wasser oder Terrassen mit Beleuchtung vor der inneren Erschließung geplant sein. Alle baulichen Maßnahmen, die nachträglich erschlossen werden, verursachen auf erschlossenen Grundstücken höhere Kosten.
Wer ist für die Erschließung eines Grundstücks zuständig?
Die öffentliche Erschließung liegt in der Hand der Gemeinde und wird von Ihnen als Eigentümer bei der Gemeinde beantragt. Bauherren sind bei der öffentlichen Erschließung lediglich Antragsteller und Rechnungsempfänger. Das Organisieren der Aufgaben sowie der Auftrag für die Arbeiten läuft über die Kommune. Eine gesicherte Erschließung bedeutet, dass Sie nach Ihrem Antrag von der Gemeinde einen positiven Bescheid erhalten.
Für die innere Erschließung sind Sie als Bauherr zuständig. Diese Arbeiten können zum großen Teil erst beginnen, wenn die öffentliche Erschließung abgeschlossen ist. Sprechen Sie an dieser Stelle mit Ihrem Architekten und der Baufirma, um alles effizient zu koordinieren.
Kosten für eine Erschließung
Die Erschließungskosten variieren stark und sind von den kommunalen und regionalen Regelungen abhängig. Die Kommune kann Grundstückseigentümern bis zu 90 Prozent der technischen, und bei der verkehrsmäßigen Erschließung bis zu 70 Prozent der öffentlichen Erschließungskosten in Rechnung stellen. Der Wert ist in der Gemeindesatzung festgelegt.
Auch Faktoren wie die Lage des Grundstücks spielen eine Rolle bei den Kosten für die Erschließung. Handelt es sich etwa um ein Grundstück mitten in einem Wohngebiet – beispielsweise bei einer Grundstücksteilung – entfallen einige Schritte zumindest teilweise. Bei einem Grundstück inmitten einer bestehenden Infrastruktur fallen die Kosten für die öffentliche Erschließung geringer aus. Auch die Nähe des Grundstücks zu den Verteilungszentren der kommunalen Versorgungswerke spielt eine Rolle bei den Kosten. Denn natürlich kosten lange Zu- und Ableitungen mehr.
Bodenrichtwertkarte prüfen
Vor dem Grundstückskauf sollten Sie sich die Bodenrichtwertkarte der Gemeinde beschaffen. Auf dieser finden Sie Angaben zum Bodenrichtwert und zum Erschließungsbeitrag: Die Abkürzung „ebf“ steht für erschließungsbeitragsfrei und Eigentümer müssen nichts zahlen. „EbP“ bedeutet erschließungsbeitragspflichtig und Sie müssen sich als zukünftiger Bauherr beteiligen.
| Art des Anschlusses | Ungefähre Kosten |
| Stromnetz | 2.000 bis 3.000 Euro |
| Wasserversorgung | 2.000 bis 5.000 Euro |
| Gasleitung | 2.000 Euro |
|
Telekommunikationsnetz |
1.000 Euro |
Die Gasleitung kann entweder nicht nötig oder nicht möglich sein. Wer stattdessen einen Öl-Brennwertkessel installiert, sollte bei einem Einfamilienhaus von Kosten zwischen 4.000 und 7.000 Euro ausgehen. Eine moderne Pelletheizung liegt bei 3.000 bis 12.000 Euro. Hinzu kommen die Nebenkosten zur Vermessung des Grundstücks und das notwendige Baugrundgutachten. Die Kosten hierfür liegen in der Regel zwischen 2.500 und 4.000 Euro.
Für jeden Bauherrn ist bereits bei der Finanzierung die folgende Frage relevant: Was kostet es, ein Grundstück zu erschließen? Insgesamt sollten Sie mit einem Betrag zwischen 10.000 und 15.000 Euro rechnen, das hängt von der Beteiligung der Kommune ab.
Übrigens: Die Gemeinde darf Ihnen die Rechnung für die Erschließungskosten Ihres Baugrundstücks in einem Zeitraum von vier Jahren zustellen. Dieser Zeitraum wird selten ausgereizt, aber bevor Sie am Ende überrascht werden, sollten Sie eher zeitnah nachfragen. Denn die Rechnung wird immer kommen.
Bei der privaten Erschließung sollten Sie mit Kosten von 1.000 Euro pro Meter für Leitungen und Rohre auf ihrem Baugrundstück rechnen. Sprechen Sie an dieser Stelle mit dem Architekten und dem Bauunternehmen, damit Sie sich auf einen ungefähren Wert einstellen können.
Gut zu wissen: Erschließungskosten lassen sich als Modernisierungsleistungen von der Steuer absetzen.
Dauer der Erschließung
Die Dauer der Erschließung von Bauland hängt maßgeblich vom Arbeitstempo der Gemeinde ab. Sie stellen Ihren Antrag und warten darauf, dass die Gemeinde die notwendigen Arbeitsschritte zur Erschließung schnellstmöglich veranlasst. Erfahrungsgemäß dauert die Erschließung ein gutes halbes Jahr. Eigentümer können vorab beim Bauamt höflich nachfragen, wie lange die öffentliche Erschließung voraussichtlich dauert, damit Sie die private Erschließung ungefähr planen können. Doch es gilt bereits hier: Wer baut, braucht starke Nerven und einen langen Atem.